Закон України «Про операції з рухомим і нерухомим майном» (ЗУ Про ОРД) є основним нормативним актом, що регулює важливі питання, пов'язані з операціями на ринку нерухомості. Однак цей закон передбачає низку заборон і обмежень, які варто розуміти як учасникам ринку, так і громадянам. Ось ключові моменти, що можуть здивувати навіть досвідчених спеціалістів.

1. Заборона на укладення договорів без нотаріального посвідчення

Згідно з ЗУ Про ОРД, багато угод із нерухомістю повинні проходити через нотаріальне посвідчення. Це включає не лише купівлю-продаж, але й деякі інші операції з майном. Наприклад, договір дарування або обмін нерухомістю без нотаріуса вважатиметься недійсним. Без нотаріального засвідчення угода не має юридичної сили, що може стати серйозною проблемою для всіх учасників процесу.

Заборона стосується не лише фізичних осіб, а й юридичних. Це обмеження важливо враховувати, адже в разі відсутності нотаріального посвідчення договір не зможе пройти реєстрацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, що робить неможливим подальше здійснення будь-яких юридичних дій з об’єктом.

2. Відсутність права на проведення операцій без відповідних ліцензій

Згідно з законодавством України, окремі види операцій з майном, наприклад, оренда, управління нерухомістю, або здійснення девелоперської діяльності, вимагають наявності спеціальних ліцензій. Якщо особа чи компанія не має відповідної ліцензії, то навіть укладення договору, що передбачає передачу прав на нерухоме майно, є незаконним.

Такі вимоги встановлюють певні стандарти якості та безпеки для всіх учасників ринку. Нерідко порушення цього правила призводить до серйозних штрафів або анулювання угоди. Тому перед тим, як брати участь в операціях на ринку нерухомості, варто переконатися, що всі учасники мають необхідні дозволи та ліцензії.

3. Невідповідність об’єкта вимогам безпеки та стандартам будівництва

Один із найважливіших аспектів, який охоплює ЗУ Про ОРД, стосується безпеки та відповідності об’єктів стандартам. Закон чітко забороняє здійснювати операції з нерухомістю, яка не відповідає встановленим вимогам будівництва, санітарії та безпеки. Це означає, що продавець, навіть якщо майно має документи, не може без наслідків продати квартиру, будинок чи земельну ділянку, що не відповідає мінімальним стандартам.

Операції з нерухомістю можуть бути скасовані, якщо об'єкт не пройшов відповідні перевірки або не має актуальних сертифікатів відповідності. Це також стосується випадків, коли не дотримано вимог щодо охорони культурної спадщини або екологічної безпеки.

4. Заборона на продаж нерухомості з порушеннями прав третіх осіб

Однією з серйозних заборон є продаж майна, яке не є повністю у власності продавця, або коли є юридичні перешкоди для його продажу. Наприклад, якщо на майно накладено арешт або воно є предметом спору в суді, угода вважається незаконною.

Такі порушення можуть стати основою для анулювання договору купівлі-продажу. Закон передбачає, що учасники ринку повинні ретельно перевіряти статус об’єкта перед тим, як укладати угоду. І навіть у випадку, якщо угода була укладена, але згодом виявлено порушення прав третьої сторони, це може призвести до серйозних юридичних наслідків.

5. Продавець не має права приховувати дефекти або приховані проблеми з майном

Ще однією важливою забороною є приховування від покупця суттєвих дефектів або проблем з об'єктом нерухомості. Якщо після продажу виявиться, що нерухомість має серйозні конструктивні або юридичні проблеми, продавець може бути притягнутий до відповідальності.

Важливо пам’ятати, що продавець зобов'язаний повідомляти покупця про всі відомі йому дефекти майна, в іншому випадку покупець має право вимагати компенсації або розірвання договору.

6. Не можна порушувати умови зонування та земельного законодавства

Закон «Про ОРД» також встановлює обмеження щодо землекористування. Порушення умов зонування землі, її використання не за призначенням або без відповідних дозволів є неприпустимим. Це також стосується випадків, коли об’єкт будується або експлуатується з порушенням місцевих нормативів або без узгодження з органами влади.

Задача держави — забезпечити баланс інтересів забудовників, місцевих жителів та захист навколишнього середовища. Тому, якщо об'єкт збудовано або використовується з порушеннями, угода з таким майном може бути визнана недійсною.

7. Дискваліфікація учасників за шахрайство або маніпуляції з документами

Одним із найбільших порушень, які можуть привести до серйозних наслідків, є маніпуляції з документами або шахрайство. Якщо в ході операцій з майном будуть виявлені підроблені документи або обман з боку учасників угоди, це може стати підставою для їх дискваліфікації або кримінальної відповідальності.

Тому учасники ринку повинні бути особливо уважними до документів, що подаються при укладанні угоди. Будь-яка спроба незаконного впливу на реєстрацію прав власності або використання фальшивих документів може призвести до серйозних юридичних наслідків.